承租户能否行使业主的权利?

案例简介：

为方便工作，林某在某小区承租了一套房屋，并与业主张女士签订了房屋租赁合同。一天，林菜看到小区宣传栏张贴了周六召开年度业主大会会议的通知，主要议题有两个：一是增补业主委员会委员；二是重新选聘物业服务企业。林某非常热衷于小区物业管理事务，对参加业主委员会也有很大热情，周六那天，林某按照通知的时间和地点参加业主大会会议，并提出要竞选参加业主委员会。结果，林某被告知他只是承租户，并非小区的业主，不能参选业主委员会委员，也不享有相应的投票权。林某认为，自己也是小区的一分子， 理应享有小区物业管理的权利。那么，作为承租户的林某，是否享有业主的权利呢？其权利边界如何界定呢？

案例分析：

房星的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有就选带权等。而采承租户仅是物业使用人，并不能等同于业主。法律规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。

在法律、法规和管理规约的有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。《物权法》和《物业管理条例》均规定，被选举为业主委员会成员及选聘物业服务企业是业主的权利，物业使用人无此权利。但是，物业管理活动中，业主行使投票权，属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人（业主）承担。比如，承租户接受了业主的委托，代理投票选举业主委员会委员或代理投票解聘物业公司，那么，承租户的投票行为视同为业主的投票行为，由业主承担投票的后果。

本案中，承租户林某与业主张女土双方如在事前已就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者林某获得了张女土的授权委托，那么，承租户林某可参与相关物业管理活动。当然，除此之外，林某作为物业使用人可以向业主大会、业主委员会提出物业管理方面的意见和建议，以及向行政主管部门投诉反映物业服务企业的服务行为。