实例分析 

2012年6月，黄先生在某小区买了一套一层三居室商品房。入住后他发现由于小区是新建成的，各种配套设施不太完善，特别是饭馆缺少。于是黄先生把自己100多平方米的三居室房屋改成了小餐馆。

开业一个月，小区物业管理企业找上门来了，要求关闭餐馆。黄先生觉得自己是为大家服务，帮助大家解决早餐问题是好事，物业管理不应该干涉，为此发生纠纷。黄先生随后被小区物业公司诉至法院，以影响小区正常管理秩序及整体环境为由，要求法院判决黄某停止使用小区住宅房屋从事经营性活动。

法院判令

   本案的争议焦点是业主黄某是否有权利擅自改变房屋的使用性质。

根据我国《物权法》第七十七条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。据此，法院认为黄某擅自改变房屋使用性质，违反相关法律规定，黄某在获得相关审批手续及有利害关系业主同意以前，应当停止使用住宅房屋从事经营性活动。

律师解析

擅自进行“住改商”后,存在多项风险。一方面，由于生产经营的需要,房屋建筑结构可能被擅自改变，损坏房屋建筑质量。再者，如果经营范围包括危险化学品如烟花爆竹等方面的产品，则客观存在巨大风险；如果经营的是其他类别,则可能产生噪声等环境污染，影响相邻业主的生活。而且,此类项目一般难以满足消防安全的要求，存在极大的消防安全隐患。商铺带来的人流变化，也可能会直接影响到小区的治安环境，有可能造成车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等。

根据《物权法》第八十四条，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的规定。因此黄先生不能擅自改变房屋的使用性质。如果确需改变房屋的使用性质，黄先生也不得违反相邻权，并且应当按照有关规定办理有关手续。

此外，在《土地管理法》和《房地产管理法》等法规中明确对住改商应该具备的条件进行了规定：擅自进行，即违法违规。《物权法》第七十七条也规定，业主不得违反法律、法规以及管理规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而且，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

   在这里，需要提醒广大业主注意的是：无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途。如果擅自改变物业的使用性质，不仅违反了相关法律规定、影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响，面临承担相关民事责任的法律风险。